Wie zorgt voor de vergunningen?
Als u een pand gaat huren, waar u uw horecabedrijf gaat exploiteren, dan weet u vast (misschien wel door onze artikelen) al lang dat u in het bezit moet zijn van bijvoorbeeld een exploitatievergunning.
Bij een huurovereenkomst kan er echter soms verwarring ontstaan wie er voor het verkrijgen van die vergunning moet zorg dragen: de verhuurder of huurder.
Die verwarring is vaak afhankelijk van de vraag welke algemene bepalingen (‘kleine lettertjes) van de Raad voor Onroerende Zaken (roz) van toepassing zijn, nu deze algemene bepalingen vaak standaard worden toegepast.
Deze algemene bepalingen passen zich echter één keer in de zoveel tijd aan de ontwikkelingen van die voorliggende periode aan.
Het is dus interessant na te gaan wat er met betrekking tot vergunningen in de verschillende versies van de ‘roz-bepalingen’ is opgenomen.
2003
In artikel 6.8.1 van de algemene bepalingen wordt de volledige verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van allerlei verschillende vergunningen bij de huurder neergelegd. Dus niet alleen de vergunningen voor het door huurder beoogde gebruik, maar bijvoorbeeld ook vergunningen die het pand zelf betreffen. Omdat huurder geenszins eigenaar van de grond en/of het pand is, wrong daar de schoen behoorlijk.
2008
In artikel 5 van de algemene bepalingen wordt getracht het verkrijgen van de vergunningen tussen huurder en verhuurder onder te verdelen.
Betreft het vergunningen voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte, zoals omschreven in artikel 1.1 van de huurovereenkomst, dan moet verhuurder hier voor zijn kosten voor zorg dragen, ongeacht de door huurder aan het gehuurde gegeven bestemming.
Betreft het vergunningen die nodig zijn voor het soort gebruik van de bedrijfsruimte dan wel de daaraan te geven bestemming, dan moet huurder hier voor zijn kosten voor zorg dragen.
Voorgaande verdeling zorgde ervoor dat, indien partijen in artikel 1.1 het gehuurde omschreven als hotel, dat er discussie ontstond wie er voor de exploitatie- en/of gebruikersvergunning zorg moest dragen: de huurder of verhuurder.
Huurders hebben er dus belang bij de bedrijfsruimte in artikel 1.1 zo specifiek mogelijk te omschrijven, omdat de verhuurder dan het risico en de kosten van het verkrijgen van de vergunning zou kunnen dragen.
Let op! Nadeel van een specifieke omschrijving is weer dat dit problemen op kan leveren met de indeplaatsstelling. Zie daarvoor het gelijknamige dossier op onze website.
De literatuur bleef hier verdeeld over. Het blijft natuurlijk lastig uit te leggen dat een eigenaar van een onroerend goed een gebruiksvergunning zou moeten aanvragen, omdat zijn huurder daar een zalenverhuur wenst te beginnen.
2012
De nieuwe algemene bepalingen, gedeponeerd in oktober 2012, wordt de verdeling nog nauwkeuriger omschreven.
De verhuurder is verantwoordelijk voor de vergunningen voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte, zoals omschreven in artikel 1.1 van de huurovereenkomst.
De huurder moet zorg dragen voor de vergunningen die nodig zijn voor de bestemming van de huur, zoals die omschreven is in artikel 1.3 van de huurovereenkomst.
Wat opvalt is dat de toevoeging over ‘ongeacht de bestemming die de huurder aan het gehuurde geeft’ niet in de versie uit 2012 is overgenomen. Verder is toegevoegd dat de bestemming die in artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt voor welke vergunningen de huurder verantwoordelijk is. Hiermee lijkt de verhuurder dus af te zijn van het probleem dat hij voor vergunningen moet zorgen die speciaal voor horecabedrijven nodig zijn.
De vraag is evenwel of dit echt wel zo waterdicht is. De toevoeging van de in artikel 1.1 van de huurovereenkomst omschreven bedrijfsruimte is namelijk blijven staan!
De toekomst zal uitwijzen hoe hier (in de rechtspraak) over geoordeeld zal worden.
Tip!:
Om discussie (=tijd en geld) te voorkomen, is het dus belangrijk dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst afspreken, wie voor welke vergunning verantwoordelijk is. Meester Advocaten helpt u daar graag bij!