huurprijsverhoging, huurprijsverlaging bedrijfsruimte

Er bestaan veel misverstanden over de mogelijkheden en onmogelijkheden van huurprijsaanpassingen bij bedrijfsruimte.
Zo bestaan er twee soorten bedrijfsruimtes die elk hun eigen regels over huurprijsaanpassing hebben. Om dus te bepalen met welke regels rekening moet worden gehouden, moet dus eerst bepaald worden wat voor bedrijfsruimte het gehuurde is:

• middenstandsruimte: bijvoorbeeld een winkel, café, afhaalchinees, etc.; of,
• overige bedrijfsruimte: bijvoorbeeld kantoorruimte.

Kantoorruimte
In de wettelijke bepalingen die voor een kantoorruimte gelden is geen artikel opgenomen dat de huurprijs betreft, afgezien van de regel dat de huurder verplicht is de huurprijs te voldoen. Welke huurprijs partijen overeenkomen staat hun derhalve vrij. Zij kunnen ten aanzien van de indexering en het later verhogen of verlagen van de huurprijs afspraken maken, die in de huurovereenkomst kunnen worden opgenomen. Hier zijn echter geen wettelijke voorschriften voor. Contractsvrijheid is hier dus het uitgangspunt. 

Middenstandsruimte
Voor middenstandsruimte bestaan wel dergelijke wettelijke voorschriften over een huurprijswijziging. Deze voorschriften zijn van (semi) dwingend recht. Dit wil zeggen dat er niet ten nadele van de huurder van deze voorschriften mag worden afgeweken. Het staat partijen dus wel vrij afspraken te maken in afwijking van de artikelen over de huurprijsaanpassing, indien die in het voordeel van de huurder zijn. De inhoud van de belangrijkste bepalingen over huurprijsaanpassing zullen wij nu inhoudelijk bespreken.

Wanneer kan huurprijs worden aangepast?
De huurprijs kan pas na verloop van de eerste bepaalde duur van de huurovereenkomst opnieuw worden vastgesteld. Vaak is dit vijf jaar. Een duur van 5+5 jaar is namelijk het wettelijke uitgangspunt. Als de huurovereenkomst echter voor de periode 2+3+5 jaar wordt afgesloten, dan kan de huurprijs al na 2 jaar (namelijk de eerst bepaalde duur) worden aangepast.

Hoofdregel is dat tussen verschillende huurprijsaanpassingen minimaal vijf jaar moet zitten. Stel: een huurder huurt sinds 2000 en de verhuurder heeft de huurprijs in 2007 voor het eerst aangepast, dan kan de daarop volgende huurprijsaanpassing pas in 2012 worden bewerkstelligd.

Welke huurprijs kan worden aangepast?
Gedurende de huurovereenkomst kan er behoefte zijn de bij aanvang vastgestelde huurprijs te wijzigen c.q. opnieuw vast te stellen.

De wet biedt zowel huurder als verhuurder enkel de mogelijkheid de kale huurprijs aan te passen. Dit is het uitgangspunt. Andere vergoedingscomponenten, zoals servicekosten en BTW, dienen hier derhalve van afgetrokken te worden. Vaak is de kale huurprijs in de huurovereenkomst omschreven.

Hoe kan huurprijs worden aangepast?
De verhuurder of huurder kan pas een verzoek tot het vaststellen van de huurprijs bij de rechter indienen, als hij daarvoor met de tegenpartij gezamenlijk een deskundige heeft benoemd en deze om advies heeft gevraagd. Dit ter voorkoming van procedures. Partijen gaan immers vaak naar aanleiding van het advies in overleg over een nieuwe huurprijs, omdat zij hun kansen in een eventuele procedure goed kunnen inschatten.

Indien een van de partijen niet meewerkt aan de inschakeling van een deskundige, kan de andere partij dit in rechte afdwingen.

Hoe wordt de huurprijs berekend?
De rechter hanteert bij de aanpassing van de huurprijs de volgende maatstaf:

De rechter let op het gemiddelde van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die in rekening werd gebracht in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Vijf jaren
De nieuwe huurprijs wordt dus gebaseerd op de gemiddelde huurprijs van vergelijkingspanden in de afgelopen vijf jaar. Dit voorkomt de mogelijkheid dat door een recent ontstane situatie, zoals bijvoorbeeld de crisis nu, de huurprijs ineens veel hoger of lager wordt.

Vergelijkbare ruimte
De term ‘vergelijkbare ruimte’ is in de wet niet nader geconcretiseerd en hangt dus af van verschillende factoren. Is het pand waarmee het gehuurde vergeleken wordt, bijvoorbeeld vergelijkbaar qua passantenstroom, onderhoudstoestand, etalageruimte, parkeergelegenheid?
De deskundige die voor 1 januari 2014 standaard door de rechter werd ingeschakeld was de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Deze commissie streefde naar vijf vergelijkingspanden, waarbij panden van dezelfde verhuurder in principe niet werden meegenomen. Na afschaffing van de BHAC zullen in de regel makelaars worden aangewezen als deskundige. Onze verwachting is dat zij de werkwijze en berekeningsmethoden van BHAC merendeels zullen blijven volgen, maar dit zal de toekomst moeten uitwijzen. 

Het is van belang dat huurders die vergelijkbare panden hebben onderling hun huurprijs uitwisselen om zo invloed te kunnen uitoefenen op de uitkomst van het onderzoek van de deskundige(n). Indien er bijvoorbeeld 4 vergelijkbare panden een lage huur bestaan, maar een huurder weet dit niet, dan kan de huurprijs door de inbreng van panden door verhuurder met een hoge huurprijs, toch tot een forse verhoging leiden. Had de huurder wel van die lage huurprijs geweten en die ingebracht, dan was de huurprijs ook minder gestegen of misschien zelfs wel gedaald. Een tabel ter illustratie:

	Pand 1 30.000	Pand 2 40.000	Pand 3 20.000	Pand 4 80.000	Pand 5 60.000	Huurprijs
VB 1 (neutraal)	x	x	x	x	x	46.000
VB 2 (voordeel huurder)	x	x	x			30.000
VB 3 (voordeel verhuurder)		x		x	x	60.000

 

Een goede kennis van de huurprijzen in de omgeving zou dus zomaar € 30.000,- kunnen schelen. Kortom, het loont om gegevens uit te wisselen.

Ter plaatse
Dit is een rekbaar begrip. Vaak zijn het nabijgelegen panden. Indien er echter geen geschikt vergelijkingsmateriaal is, kan er worden verder gekeken: een paar straten verderop, een andere (soortgelijke) wijk, een andere stad of zelfs een ander provincie.

Andere mogelijkheden tot aanpassing huurprijs?
Onder zeer bijzondere omstandigheden kan een rechter ook ingrijpen in een bestaande huurovereenkomst. Dan moet er sprake zijn van onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW. De drempel voor aanpassing op grond van dit artikel is zeer hoog. Uitgangspunt is namelijk dat partijen gehouden zijn aan hetgeen zij hebben afgesproken, ook qua huurprijs. Slechts als deze door zeer uitzonderlijke omstandigheden niet kan worden opgebracht, kan een contractspartij met een beroep op dit artikel proberen de huurprijs (al dan niet tijdelijk) aan te passen aan die zeer uitzonderlijke omstandigheden. Van onvoorziene omstandigheden lijkt intussen wel sprake te zijn bij crises zoals die van Covid-19. Buiten het geval van de coronacrisis en de overheidsmaatregelen tot sluiting van de horeca voor meerdere maanden, heeft dit wetsartikel vrijwel geen toepassing gevonden.

Nadere tips bij huurprijswijziging ten behoeve van horecaondernemingen