renovatie

Steeds vaker zeggen verhuurders wegens ‘renovatie’ de huurovereenkomsten van horecabedrijven op met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’.
Hierna worden de vereisten voor deze opzegging kort inhoudelijk besproken om vervolgens een aantal tips te geven.

Vereisten voor opzegging van de huurovereenkomst wegens renovatie
Onder bepaalde omstandigheden biedt de wet de mogelijkheid om bij renovatie de huur (in de regel aan het einde van een huurperiode) op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, zo moet:

1. er sprake zijn van renovatie;
2. de renovatie dringend noodzakelijk zijn;
3. de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn;
4. de verhuurder dient minimaal drie jaar eigenaar te zijn van het pand.

Ad 1: Renovatie?
Het begrip ‘renovatie’ moet worden onderscheiden van “onderhoud c.q. dringende werkzaamheden”.

Werkzaamheden zijn ‘dringend’ in de zin van de wet, indien deze geen uitstel kunnen lijden. Dringende werkzaamheden dienen ter herstel of ter voorkoming van schade. Ten aanzien van deze werkzaamheden rust op de huurder de plicht om mee te werken. Dit laat het recht van de huurder op huurvermindering en schadevergoeding onverlet.

Van renovatie wordt gesproken, indien het gehuurde (gedeeltelijk) vernieuwd wordt door verandering of toevoeging, zoals wijziging van de oppervlakte, verbetering of verfraaiing. Ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt onder renovatie geschaard.
In de wet is bepaald dat ‘renovatie’ een eigen gebruik oplevert. De verhuurder hoeft dat dus niet apart te stellen en te bewijzen.

Wil de verhuurder de huurovereenkomst na renovatie voortzetten, dan heeft de huurder in principe alleen een plicht tot medewerking nadat door de verhuurder een ‘redelijk voorstel’ is gedaan. In een dergelijk voorstel wordt normaliter gesproken over de aard, omvang en duur van de renovatie, alternatieve huisvesting, huurprijsvermindering/aanvullende compensatie gedurende de renovatie en financiële gevolgen ná de renovatie (bijvoorbeeld een eventuele verhoging van de huurprijs).
De verplichting tot het doen van een redelijk voorstel geldt niet, als de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst.

In de praktijk bestaat regelmatig discussie over de vraag in hoeverre de huurder verplicht is om medewerking te verlenen, waarbij de huurder zich regelmatig op het standpunt stelt dat sprake is van ‘renovatie’ en hij dus niet zomaar medewerking hoeft te verlenen (namelijk pas als verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan). Aan dit standpunt zit echter ook een groot risico, te weten huurbeëindiging.

Ad 2: Renovatie een dringende noodzaak?
Hoewel de wet bepaalt dat renovatie een eigen gebruik oplevert, zegt het feit dat de verhuurder wil renoveren niets over de dringendheid van dit eigen gebruik, hetgeen voor opzegging wel vereist is.
Een renovatie is bijvoorbeeld niet dringend als het gehuurde, behalve het dak, in goede staat van onderhoud verkeert.

Ad 3: Zonder beëindiging  van de huurovereenkomst niet mogelijk?
De huurovereenkomst kan alleen door verhuurder wegens renovatie worden opgezegd, als die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Is renovatie dus wel mogelijk met voortzetting huurovereenkomst, dan kan de overeenkomst niet worden opgezegd en is de verhuurder verplicht een redelijk voorstel te doen, zoals hiervoor beschreven.
Zelfs bij sloop met vervangende nieuwbouw wordt in beginsel de bestaande huurovereenkomst voortgezet, mits de plaats en de functie van het gehuurde gelijk is gebleven.

Ad 4: Verhuurder moet drie jaar eigenaar zijn?
Dit vereiste speelt veelal als de zittende verhuurder wordt opgevolgd door een ander. De nieuwe verhuurder kan dan pas de huurovereenkomst wegens renovatie opzeggen, indien hij drie jaar verhuurder van het gehuurde is. De termijn van drie jaar vangt pas aan nadat de huurder schriftelijk op de hoogte is gesteld van de opvolging.

Dit vereiste is door de Hoge Raad echter in het voordeel van verhuurder genuanceerd. Zie hiervoor ons artikel in onze nieuwsbrief van februari 2011.