(ver)bouwen hotel

(Ver)bouwen van hotels
Voor (aankomende) hoteliers zijn er de nodige aandachtspunten wanneer het gaat om het bouwen van een nieuw hotel of het verbouwen van een bestaand hotel.

In het navolgende worden een aantal van deze punten onder de loep genomen, waarbij aandachtspunten worden aangestipt om te voorkomen dat (ver)bouwen tot praktische en/of juridische problemen leidt.

Afspraken met pandeigenaar
Allereerst dient de hotelier, wanneer het pand gehuurd wordt, afspraken te maken met de pandeigenaar voorafgaand aan het (ver)bouwen. Daarbij dienen verschillende aspecten de revue te passeren, waaronder de huurprijs na realisatie van de (ver)bouw, de looptijd van het huurcontract, maar ook (gedetailleerd) het afwerkingsniveau, in wiens opdracht en voor wiens rekening (en risico) de bouwwerkzaamheden worden verricht, verzekeringskwesties en - eventueel - een tijdelijk gereduceerde huur gedurende de (ver)bouwing.

Gaat het om het realiseren van een geheel nieuw hotel, dan is het van het grootste belang dat goed wordt nagegaan of het gewenste hotel gerealiseerd kan worden binnen het vigerende bestemmingsplan. Rust er op het perceel wel een hotelbestemming? Als dit niet het geval is, dan zal een ontheffing van het bestemmingsplan verkregen dienen te worden via een omgevingsvergunning of wijziging van het bestemmingsplan. Het is dan van belang dat de hotelier zich realiseert dat dergelijke procedures lange tijd in beslag kunnen nemen (zo kan de doorlooptijd van een omgevingsvergunning in veel gevallen 6 maanden in beslag nemen en een wijziging van het bestemmingsplan makkelijk 1,5 jaar). Wat zijn de afspraken die worden gemaakt voor deze periode? Ligt het risico voor het al dan niet verkrijgen van de planologische toestemming van de gemeente voor de realisatie van het gewenste hotel bij de huurder en/of de pandeigenaar? Is het als hotelier verstandig om je te committeren richting de pandeigenaar voor een aantal jaar huur, als je weet dat in een later stadium de planologische toestemming alsnog kan worden onthouden? Daarbij is het tevens van belang dat, op het moment dat de planologische toestemming is verkregen in de vorm van een omgevingsvergunning en/of wijziging van het bestemmingsplan, hiertegen voor belanghebbenden (bijvoorbeeld directe buren) procedurele middelen open staan. Indien er geprocedeerd wordt tegen een dergelijke planologische toestemming, dan kan het al met al nog jaren duren voordat met zekerheid vaststaat dat de verkregen planologische toestemming daadwerkelijk overeind kan blijven. Het is daarom ook verstandig om stil te staan bij de vraag wat er gebeurd indien de planologische toestemming wel wordt verkregen, maar deze in een later stadium, als gevolg van de procedures van derden, toch nog sneuvelt.

Hierbij spelen uiteraard conflicterende belangen. Aan de ene kant wil de pandeigenaar snel verhuren, maar anderzijds kan het voor hem erg interessant zijn om aan een hotelier te verhuren. Hoeveel tijd geef je als pandeigenaar de hotelier voor het verkrijgen van de benodigde planologische toestemming? In de praktijk doen dergelijke problemen zich met enige regelmaat voor. Een voorbeeld kan gevonden worden in de casus van Hotel X: er kwam een ruimte leeg naast een restaurantruimte van het hotel. De verhuurder/pandeigenaar bood de betrokken hotelier aan deze aan hem te verhuren, maar op deze ruimte zat nog geen horecabestemming. De hotelier wilde toch uitbreiden, maar de pandeigenaar besloot echter de ruimte te verhuren aan een winkel waardoor de hotelier ten minste vijf á tien jaar moet wachten op een opzeggingsmogelijkheid voor de pandeigenaar te creëren. De pandeigenaar ontvangt in de tussentijd gewoon zijn huurpenningen en heeft niet een heel groot belang bij het verhuren aan uitsluitend het hotel. Het inschatten van kansen en het anticiperen daarop is dan ook van groot belang. Het opnemen ontbindende voorwaarden in een contract is beter dan niets. Er kunnen echter gevallen zijn waarbij een opschortende voorwaarde de voorkeur verdient.

Daarnaast dient de hotelier er goed op te letten in welk stadium de afspraken met de pandeigenaar schriftelijk goed worden vastgelegd. In het begin van een huurrelatie kunnen de afspraken soepel lijken te verlopen en worden vastgelegd, maar op het moment dat de planologische toestemming van de gemeente wordt gekregen en de afspraken tot op detailniveau uitgewerkt dienen te worden, kan een pandeigenaar/verhuurder meer "noten op de zang krijgen". Goede timing bij het maken van de afspraken kan dan ook erg belangrijk zijn.

Brandveiligheid
Een ander aandachtspunt is dat er met de pandeigenaar goede afspraken gemaakt dienen te worden over de brandveiligheid en de vraag wie over de vereiste gebruiksvergunning zal beschikken c.q. deze gebruiksvergunning zal aanvragen. Gaat de pandeigenaar of de huurder een dergelijke gebruiksvergunning (welke verplicht is op grond van het Gebruiksbesluit) aanvragen? Mochten er problemen ontstaan rondom deze gebruiksvergunning, wie is daarvoor dan verantwoordelijk? Vooral ten aanzien van de kwesties rondom brandveiligheidsinstallaties is het van belang hier goed over na te denken, omdat daar in de regel zeer hoge kosten mee gepaard gaan. Daarnaast is het verstandig om na te denken over de vraag wie er in brede zin verantwoordelijk voor is dat het pand voldoet aan de laatste brandveiligheidseisen. In sommige gevallen kan een pand door gebruik te maken van zogenaamde gelijkwaardige oplossingen voldoen aan deze brandveiligheidvereisten. Is een pandeigenaar dan verplicht om met een dergelijke gelijkwaardige oplossing in te stemmen of kan hij eisen dat het pand volgens de "reguliere" oplossingen/maatregelen aan de vereiste brandveiligheidseisen voldoet?

Huurovereenkomst
Mocht er al een lopende huurovereenkomst zijn, dan doet de hotelier er verstandig aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst goed in de gaten te houden. Voor het verbouwen van een pand (hotel) is vaak schriftelijk toestemming van de verhuurder nodig en bovendien komen de kosten vaak voor rekening van de huurder. Ook staat in een huurcontract dikwijls dat verbouwingen ongedaan gemaakt moeten worden en het pand moet worden opgeleverd in de staat waarin het gehuurde zich bevond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Als je als hotelier wil gaan verbouwen, maak hierover dan aanvullende/nadere afspraken. Probeer daarbij overeen te komen dat gedurende de verbouwing geen huur hoeft te worden betaald. Spreek voorts af dat bij het einde van de huurovereenkomst er een vergoeding plaatsvindt door de verhuurder aan de huurder voor de gepleegde verbouwingen. Zorg er voor dat de verhuurder van alle plannen op de hoogte is en laat de plannen ook paraferen, om te voorkomen dat de verhuurder achteraf de positie inneemt wel op de hoogte zijn gebracht van de verbouwing, maar niet van een uitgebreide, rigoureuze verbouwing zoals uitgevoerd.

In gevallen wanneer waar sprake is van een onderhuur/verhuursituatie: zorg ervoor dat ook de pandeigenaar op de hoogte is van de verbouwing en niet alleen de onderverhuurder. In gevallen waarin de pandeigenaar mee investeert dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden binnen welke termijn de facturen moeten worden voldaan als deze door de huurder eerst worden voorgeschoten.

Bestemmingsplan
Voor het realiseren en exploiteren van een hotel dient een pand over de juiste bestemming in het vigerende bestemmingsplan te beschikken.

Ook als het bestemmingsplan een hotel toestaat, kan er nog verschil bestaan tussen verschillende gemeenten over de reikwijdte van een dergelijke hotelbestemming. Sommige gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, maken bijvoorbeeld een onderscheid tussen sec hotelexploitatie en zelfstandige horecaexploitatie in de vorm van een restaurant of bar. Indien men in een dergelijke gemeente een hotel met een zelfstandig restaurant (dat dus ook niet hotelgasten mag bedienen) wil exploiteren, dan zijn er dus twee bestemmingen naast elkaar nodig: een hotelbestemming en een horecabestemming. In andere gemeenten wordt hier anders mee omgegaan. Het is dan ook zaak goed kennis te nemen van de precieze voorschriften en definities van het vigerende bestemmingsplan.

Indien het perceel waarin men een hotel wenst te realiseren nog geen hotelbestemming kent, dient er planologische toestemming verkregen te worden van de gemeente. Zoals hierboven reeds aangestipt kunnen de procedures voor het verkrijgen van deze planologische toestemming lang duren, zeker wanneer omwonenden zich hiertegen verzetten. Het is dan ook raadzaam om voorafgaand goed te peilen of er voldoende draagvlak is in de buurt en de kansen en risico's in te schatten van buren die gaan procederen.

Daarnaast kan het zinvol zijn om, indien de gemeente een planologische toestemmingsprocedure opstart, hierbij over de schouder mee te kijken of te laten kijken door bijvoorbeeld een advocaat. Hoe sterker immers de besluitvorming van de gemeente is, hoe kleiner het risico dat procederende omwonenden achteraf nog roet in het eten kunnen gaan gooien.

Wil de gemeente niet meewerken aan het realiseren van een hotelbestemming, dan is het in beginsel heel moeilijk om een dergelijke toestemming alsnog via een juridische procedure af te dwingen. De gemeente heeft een grote beleidsvrijheid als het gaat om het toekennen van bestemmingen aan panden en kan slechts in uitzonderingsgevallen gedwongen worden een hotelbestemming mogelijk te maken waar ze dat zelf niet wil. Alleen als een dergelijke hotelbestemming aansluit bij het vigerende hotelbeleid van de gemeente en/of de criteria voor het wijzigen van het bestemmingsplan zoals opgenomen in het bestemmingsplan zelf, kan een poging gewaagd worden om de gemeente te dwingen mee te werken. Daarbij moet wel gerealiseerd worden dat dit langdurige processen kunnen zijn. Indien er immers eerst geprocedeerd moet worden om medewerking af te dwingen en daarna nog de planologische toestemming zelf verkregen moet worden, kan er van uitgegaan worden dat een dergelijk proces jaren in beslag kan nemen.

Het kan verstandig zijn om, indien een planologische procedure wordt opgestart, de buurt actief te betrekken bij dergelijke plannen om eventuele angsten en zorgen weg te nemen. Hiermee kan ook voorkomen worden dat er in een later stadium door omwonenden geprocedeerd wordt.

Ook indien een pand/perceel wel een hotelbestemming kent, dient men het bestemmingsplan zorgvuldig na te gaan. Het bestemmingsplan geeft immers niet alleen aan of een pand gebruikt mag worden ten behoeve van hotelactiviteiten, maar geeft ook aan aan welke bouweisen het pand dient te voldoen als het gaat om maximale goothoogte, nokhoogte, gevelbreedte etc. Zeker wanneer het gaat om het verbouwen van een pand dient dus ook bezien te worden of voldaan kan worden aan de bouwkundige voorschriften van het bestemmingsplan (zie ook bouwvergunning horeca). Ook hiervoor is het vaak mogelijk een ontheffing te verkrijgen, maar daarbij dient wederom bedacht te worden dat dit de nodige tijd kan vergen.

Bij verbouwingsplannen is het verstandig om zelf deskundige bijstand in te schakelen. Niet elke gemeente beschikt immers over voldoende deskundigheid om bouwplannen van hotels te beoordelen, bijvoorbeeld omdat onvoldoende rekening wordt gehouden met hotelsterrenclassificatie of de vereiste oppervlakte per hotelkamer. Ook is het mogelijk dat gemeenteambtenaren procedurele fouten maken, zoals met betrekking tot de ter inzage legging van stukken of fouten in bouwplannen ten aanzien van de brandveiligheid over het hoofd zien vanwege ontbrekende deskundigheid.

Begeleiding door een deskundige kan er ook in resulteren dat er bij de gemeente aanvullende zekerheid wordt verkregen over het verkrijgen van de vereiste vergunningen (omgevingsvergunning voor het bouwen, omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik) en eventueel ontheffing op het bestemmingsplan.

Hoewel ook een gemeente nooit 100% zekerheid kan geven over het in stand blijven van dergelijke vergunningen bij eventuele gerechtelijke procedures door derden, kan in de voorfase veel werk worden gedaan om fouten of onzorgvuldigheden in de besluitvorming te voorkomen.

Daarnaast eisen veel gemeenten van hoteliers bij wijziging van het bestemmingsplan dat een zogenaamde planschadeovereenkomst wordt afgesloten indien omwonenden schade claimen door de komst van het hotel. Hoewel het lastig is om onder een dergelijke planschadeovereenkomst helemaal uit te komen, kan deze wel zoveel mogelijk ten gunste van de hotelier worden vormgegeven.

Een apart aandachtspunt met betrekking tot het bestemmingsplan vormen huwelijksvoltrekkingen. Het gebeurt met enige regelmaat dat een hotel wordt aangewezen als een huis der gemeente, waardoor officiële huwelijksvoltrekkingen mogelijk zijn. Dit betekent echter nog niet altijd dat het bestemmingsplan ook het geven van huwelijkspartijen faciliteert. De sec aanwijzing als officiële trouwlocatie/huis der gemeente brengt nog niet met zich mee dat in het hotel dan ook huwelijksfeesten gegeven mogen worden. Dit is afhankelijk van de precieze bestemming van het hotel en de uitleg die de gemeente daaraan geeft.

Vergunningen
Naast de planologische toestemming en het bouwen conform de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan, zijn er ook nog een aantal andere aspecten waarvoor vergunning verkregen dient te worden.

Gebruiksvergunning
Allereerst dient een hotel te beschikken over een zogenaamde gebruiksvergunning op grond van het Gebruiksbesluit. Hierbij dient bekeken te worden of het hotel voldoet aan alle brandveiligheidseisen zoals neergelegd in het Bouwbesluit 2012 en het Gebruiksbesluit. Het is van groot belang om bij (ver)bouwen altijd er voor te zorgen dat het hotel ook na de verbouwing nog aan deze eisen kan voldoen, om te voorkomen dat het hotel niet gebruikt kan worden. Mocht het hotel gevestigd zijn in een monumentaal of oud pand, dan kan het soms lastig zijn om te voldoen aan de brandveiligheidsvereisten. Zeker omdat in beginsel bij verbouwingen voldaan dient te worden aan de eisen voor nieuwbouw zoals neergelegd in het Bouwbesluit 2012 en niet voor bestaande bouw. Er bestaan echter wel mogelijkheden om ontheffing te verlenen tot het niveau bestaande bouw of om een zogenaamde gelijkwaardige oplossing voor bepaalde brandveiligheidseisen te realiseren. Hierbij geldt uiteraard dat voorkomen beter is dan genezen en dat voorafgaand aan het (ver)bouwen goed gekeken moet worden of men aan alle brandveiligheidseisen kan voldoen, al dan niet met gelijkmaking van een ontheffing of een gelijkwaardige oplossing.

De brandveiligheidseisen hebben daarbij ook invloed op de hoeveelheid personen die maximaal in een hotel mogen verblijven, hetgeen uiteraard ook van groot belang is voor de toekomstige exploitatie.

Naast de gebruiksvergunning dient, indien men alcohol wenst te serveren, het hotel te beschikken over een drank- en horecavergunning. Om een dergelijke drank- en horecavergunning te kunnen verkrijgen dient de hotelbar te voldoen aan de inrichtingseisen voortvloeiend uit de Drank- en Horecawet en het Besluit inrichtingseisen Drank- en Horecawet. Zo dient er ten minste een afgescheiden lokaliteit met een minimum oppervlakte van 35m? te zijn, waarbij de plafondhoogte minimaal 2,4m (bij bestaande bouw) of 2,6m (bij nieuwbouw) dient te zijn. Daarnaast worden er eisen gesteld aan de hoeveelheid en de locatie van de toiletten en dient er voldoende mechanische afzuiginstallatie te zijn. Wordt aan deze eisen niet voldaan, dan kan een drank- en horecavergunning niet worden verkregen. Voorafgaand aan de (ver)bouw dient dan ook met deze inrichtingseisen rekening gehouden te worden.

Monumentenvergunning
Gaat het om een monumentaal pand, dan dient ook een omgevingsvergunning voor het monument verkregen te worden. Het afwegingskader voor een dergelijke vergunning is vaak niet heel helder. De enige aanknopingspunten of een dergelijke vergunning wel of niet verleend zal kunnen worden, kunnen vaak gevonden worden in de omschrijving van het object bij de aanwijzing als rijks- of gemeentelijk monument. Het kan daarom zinvol zijn om vooroverleg te plegen met de monumentencommissie of welstandscommissie om te voorkomen dat grote investeringen worden gedaan voor een verbouwing die uiteindelijk strandt op monumentale aspecten van het pand.

Omgevingsvergunning
In dit kader is ook relevant dat de benodigde vergunningen, welke thans vrijwel allen opgaan in de omgevingsvergunning, in sommige gevallen gefaseerd of door middel van vooroverleg met de gemeente aangevraagd kunnen worden. Door het tactisch aanvragen van de omgevingsvergunning kunnen sommige problemen worden voorkomen dan wel worden voorkomen dat onnodige investeringen worden gedaan. Ook in dit opzicht kan begeleiding van een deskundige zeker behulpzaam zijn.

Welstand
De redelijke eisen van welstand waaraan een (ver)bouwing dient te voldoen zijn ook een punt van zorg. Nagegaan dient te worden of de voorgenomen (ver)bouwing voldoet aan de gemeentelijke welstandseisen zoals vervat in de gemeentelijke Welstandsnota. Een onderwerp dat daarbij specifiek aandacht verdient is de gevelreclame. Uiteraard wenst een hotelier zijn hotel zo goed mogelijk onder de aandacht te brengen van passanten. Het is echter goed mogelijk dat de gemeentelijke welstandsnota de mogelijkheden voor (gevel)reclame echter aan beperkingen verbindt. Omdat de meeste gevelreclame vergunningplicht is, dient hierover ook op tijd en zorgvuldig nagedacht te worden.

Geluidsnormen
Een ander relevant punt zijn de geluideisen die van toepassing zijn op het hotel. Hoewel hotelkamers - uitzonderingsgevallen daar gelaten - zich niet kwalificeren als meetpunt in de zin van de Wet geluidhinder en het daarvan afgeleide Activiteitenbesluit, is het voor de hotelier uiteraard wel van belang om na te gaan dat er enerzijds een voldoende geluidsniveau behaald kan worden in de hotelkamers zodat zijn gasten niet wakker liggen en kan het anderzijds - zeker in gevallen waarin binnen het hotel ook congressen, huwelijken of ander soortige feesten worden georganiseerd - van belang zijn dat in de ruimtes waarin dergelijke activiteiten plaatsvinden een voldoende hoog geluidniveau geproduceerd kan worden dat voor een dergelijke exploitatie noodzakelijk is, zonder dat de hotelgasten in de hotelkamers daar overlast van ondervinden. Ook hierbij dient met de (ver)bouw reeds rekening gehouden te worden.

Overige milieuvoorschriften
Ten slotte dient rekening gehouden te worden met milieuvoorschriften ten aanzien van - bijvoorbeeld - de geluidproductie van apparatuur zoals airconditioning of afvoerbuizen. Niet alleen dienen deze conform de bouweisen uit het Bouwbesluit 2012 geplaatst te worden (2 meter vanaf de perceelgrens), maar deze dienen eveneens te voldoen aan de wettelijke vereisten ten aanzien van geluid, trillingen en stank. Opnieuw geldt: voorkomen is beter dan genezen.

Rol van de architect
Bij het (ver)bouwen van een hotel komen vaak veel aspecten kijken. De vraag kan zich voordoen welke partijen je als hotelier bij een dergelijk proces inschakelt en welke niet. Hou je alles in eigen hand of neem je een deskundige in de arm voor bijvoorbeeld bouwbegeleiding en het contact met de gemeente.

Een aparte rol kan daarbij weggelegd zijn voor de architect. Hoewel het vreemd kan klinken, is het niet altijd vanzelfsprekend om een vergunningsaanvraag door een architect te laten indienen. Hoewel verwacht mag worden dat een architect inhoudelijk voldoende op de hoogte is van de bouwkundige eisen die voortvloeien uit het bestemmingsplan, Bouwbesluit 2003, Gebruiksbesluit en dergelijke zijn niet alle architecten altijd voldoende doordrongen van de inrichtingseisen voortvloeiend uit meer specifieke regelgeving zoals het Besluit inrichtingseisen Drank- en Horecawet en de redelijke eisen van welstand die bijvoorbeeld voor gevelreclame gelden.

Daarnaast kan het raadzaam zijn om tactisch om te gaan met het aanvragen van de benodigde vergunningen. Indien het bijvoorbeeld een monument betreft, kan het raadzaam zijn om eerst zoveel mogelijkheid zekerheid te verkrijgen omtrent de toestemming om het monument aan te passen, alvorens andere vergunningen worden aangevraagd. Ook kan het verstandig zijn eerst zekerheid te verkrijgen omtrent planologische medewerking van de gemeente (indien vereist) alvorens daadwerkelijk een omgevingsvergunning voor het (ver)bouwen wordt aangevraagd.

Architecten gaan hier niet altijd voldoende strategisch mee om.

Ook de relatie tot een eventuele aannemer verdient aandacht. Er kunnen zich immers problemen voordoen met vertraging met alle hoge schade wegens het missen van hotelinkomsten, overlast waardoor gasten geld terug willen krijgen of de noodzaak korting te verlenen aan hotelgasten bijvoorbeeld vanwege het te vroeg in de ochtend beginnen met werkzaamheden, meerwerk, verzekering etc. Het verdient daarom aanbeveling af te spreken dat er een laatste substantiële betalingstermijn kan worden opgeschort als dwang voor het afmaken van de werkzaamheden. Tref daarbij tevens voorzieningen voor het geval de aannemer failliet zou gaan, zorg bijvoorbeeld dat je niet wordt verplicht met een bepaalde aannemer in zee te gaan maar maak het mogelijk dat de overeenkomst met een aannemer opzegbaar is. Zorg dat er daarbij voldoende contractuele zekerheid is. Zo kan een hotelier er voor kiezen overeen te komen dat de UAV van toepassing is. Indien je als hotelier geen arbitrageclausule wenst kom dan met de aannemer overeen dat de rechtbank bevoegd is.

Maak voorts goede notulen van elke bouwvergadering en van alle afspraken die uit dergelijke vergaderingen voortkomen, zodat problemen in de toekomst voorkomen kunnen worden. Het kan ook heel verstandig zijn om met betrekking tot de geluidseisen en de geluidsnormen die in de openbare ruimtes in relatie tot de hotelkamers gerealiseerd gaan worden garanties te bedingen bij de aannemer. Maak tevens afspraken over het opleveringsniveau. Het ene niveau van afwerking is het andere niet. Vaak is juist de laatste afwerking van de kamers, welke voor de hotelier van groot belang is, voor de aannemer heel kostbaar. Tevens dienen de aannemer en architect rekening te houden met de buren. Allereerst dient rekening gehouden te worden met de bescherming die het Burgerlijk Wetboek buren biedt. Zo is in artikel 5:50 van het BW neergelegd dat geen ramen of andere openingen op twee meter afstand van het perceelgrens gecreëerd mogen worden zonder toestemming van de buren. Ook dient men na te gaan of er sprake is van mandelige (gezamenlijke) bouwmuren met de buren, waarover met de buren in overleg getreden dient te worden. En - last but not least - uiteraard dient er goed contact met de buren te zijn met betrekking tot de aanstaande (ver)bouwing zodat ze voldoende op de hoogte zijn van de overlast die zij kunnen verwachten. Houd daarbij zoveel mogelijk rekening met de buren en probeer de overlast tot een minimum te beperken, ten einde onnodige conflicten te voorkomen.

Projectbegeleiding
In onze praktijk is gebleken dat er bij hotelontwikkeling behoefte bestaat aan een bredere ondersteuning dan uitsluitend een juridische. Veel (juridische) problemen waar ons kantoor met name in de eindfase van een (hotel)ontwikkeling aanloopt, zijn vaak in een eerdere fase te tackelen. Wij werken hiervoor met, afhankelijk van de wensen van de ontwikkelaar/investeerder, een wisselend team van deskundigen met kennis en expertise op het gebied van procesbegeleiding, bouwkundige aspecten, toetsing van plannen, bestekken e.d., etc. 

Deze gecombineerde kennis kan vervolgens effectief worden ingezet bij het opstellen van (ontwikkel)overeenkomsten en andere documenten.

Het voordeel van de werkzaamheden in dit teamverband is dat bouwkundige en juridische aandachtspunten in een relatief vroegtijdig stadium worden gesignaleerd en daarop wordt geanticipeerd, waardoor onnodige vertraging voorkomen kan worden.

Hierbij valt te denken aan de volgende praktijkvoorbeelden:

•  Het direct anticiperen op een korter vergunningstraject met de bewuste gemeente, waardoor de ontwikkeltijd aanzienlijk wordt  verkort. In onze praktijk zijn voorbeelden waarin door onze inzet de ontwikkeltijd met minimaal 6 maanden is verkort
•  Het vroegtijdig signaleren van problemen ten aanzien van bijvoorbeeld een parkeernorm, de hotelsterren classificatie, specifieke brandveiligheidsaspecten, etc.
•  De mogelijkheid om zelfstandige restaurantexploitatie en zalenverhuur (in de toekomst) vergunningstechnisch mogelijk te maken, waardoor deze ruimten niet enkel door hotelgasten dienen te worden gebruikt
•  Door reeds in de ontwerpfase betrokken te worden en met het ontwerpteam van de ontwikkelaar mee te kijken, kan in de aanbestedingsfase voorkomen worden dat bestekken niet sluitend zijn op de tekeningen. Dit bespaart na de aanbesteding veel tijd en levert een soepeler verloop van het proces op

Geluidsnormen
De geluidsnormen in Nederland worden gereguleerd door de Wet milieubeheer en het daarvan afgeleide Activiteitenbesluit. Deze wetgeving garandeert voor - men name - woningen een maximaal geluidniveau dat binnen en op de gevel waarneembaar mag zijn. Hotelkamers worden in de regel niet gezien als meetpunten in de zin van deze wetgeving, omdat het om kortstondig verblijf gaat en niet om woonverblijf. Dit kan overigens anders zijn indien een hotelkamer zeer lange tijd bewoond wordt door een en dezelfde persoon.

Hoewel hotelkamers in de regel niet als meetpunten in de zin van de wet fungeren, kan het - zoals gezegd - voor een hotelier natuurlijk wel van groot belang zijn dat hotelkamers niet heel gehorig zijn en er slechts een minimaal geluid hoorbaar of waarneembaar is in de hotelkamer. Indien vrijwillig aansluiting wordt gezocht bij de normen uit het Activiteitenbesluit, is er in ieder geval een objectieve norm voor handen om te beoordelen of het geluidniveau in de hotelkamers niet te hoog is. Daarnaast mag het hotel zelf ook niet teveel geluid produceren, hetgeen wordt afgemeten aan het geluidniveau op de gevel van naburige woningen of - in het geval van in- of aanpandige woningen- het geluidniveau in deze woningen. Overigens gelden niet alle ruimten in- of aanpandige woningen als meetpunt, maar gaat het daarbij voornamelijk om de woonkamer, slaapkamer en keuken van meer dan 11m2.

Indien het hotel congressen, feesten en partijen, huwelijken of andersoortige activiteiten verzorgt naast de reguliere hotelactiviteiten, dient men van te voren na te gaan welk geluidniveau hiervoor vereist is en of dit haalbaar is. Als het in de huidige situatie niet haalbaar is, dienen aanvullende bouwkundige maatregelen te worden getroffen ter isolering van de ruimtes waarin dergelijke activiteiten plaatsvinden.

Relatie met buren
Zoals uit het voorgaande duidelijk mag zijn geworden kunnen buren die protesteren tegen de (ver)bouw van een hotel voor veel problemen zorgen. Zij hebben immers als direct belanghebbenden vele rechtsingangen om te protesteren tegen een dergelijke (ver)bouw, bijvoorbeeld in het kader van een vereiste planologische toestemming, te verkrijgen vergunningen en de handhaving van milieunormen ten aanzien van geluid en stank.

Het verdient dan ook aanbeveling om zoveel mogelijk een goede relatie met de buren te onderhouden. Ten einde dit te bereiken kunnen de buren in een vroeg stadium betrokken worden bij de (ver)bouwplannen. Door ze volledig op de hoogte te stellen van de voorgenomen (ver)bouwplannen, kunnen veel angsten en zorgen worden weggenomen. Ook kan soms door het treffen van relatief kleine maatregelen rekening worden gehouden met de zorgen van de buren, bijvoorbeeld met de planning van de werkzaamheden, de plaatsing van apparatuur en/of het vooraf meten van de geluidproductie van bepaalde activiteiten.

Al met al zijn er dus vele aandachtspunten voor het (ver)bouwen van een hotel. Uiteraard zijn deze aandachtspunten in het bovenstaande slechts kort aangestipt en kan over de verschillende aandachtspunten nog veel meer worden gezegd en geschreven.