short stay: Huisvestingswet en bestemmingsplan

In steden met een internationale aantrekkingskracht is vaak een groot aantal buitenlandse werknemers werkzaam die tijdelijk gehuisvest moeten worden.

Personen die zich vanwege hun werk voor een bepaalde (langere) periode in een land of stad vestigen (bijvoorbeeld expats) willen en kunnen voor die langere periode in een hotel verblijven. Dat geldt zeker als er ook nog eens sprake is van een gezinssituatie.

Men heeft dan tijdelijk behoefte aan een eigen woning. De duur van het verblijf is dus te lang voor verblijf in een hotel, maar te kort om een reguliere woning (permanent) te betrekken.

In dit soort gevallen kan short stay, oftewel tijdelijk wonen, een uitkomst bieden. Met name de grote steden willen voldoende short stay woningen kunnen aanbieden om aantrekkelijk te zijn als vestigingsplaats voor internationale bedrijven.

De steden willen echter ook niet dat deze short staywoningen te veel beslag leggen op de beperkte reguliere woningvoorraad voor de vaste bewoners van de stad.

Met name om die reden hebben de steden short stay geregeld in (plaatselijke) wet- en regelgeving. Deze regels kunnen per stad (en soms zelfs per wijk) verschillen.

Een gemeente kan handhavend optreden en hoge boetes opleggen als zij constateert dat er sprake is van short stay in strijd met de wet- en regelgeving. Het is dus belangrijk om u goed te laten informeren over de geldende wet- en regelgeving op het gebied van tijdelijke verhuur en short stay in een gemeente. 

Leidend bij short stay zijn de Huisvestingswet en het bestemmingsplan.

Huisvestingswet
De Huisvestingswet biedt gemeenten een instrument om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Het beschermen van schaarse woonruimte wordt hiermee bevorderd.

In de Huisvestingswet wordt de zogenaamde woningonttrekking geregeld.

Er is sprake van woningonttrekking als een woonruimte niet langer wordt gebruikt ten behoeve van reguliere bewoning maar bijvoorbeeld als kantoor, hotel, short stay of zeer tijdelijke verhuur.

De Huisvestingswet gaat bij het begrip ‘wonen’ uit van het wonen zoals in het normale spraakgebruik:  volgens een vast patroon met een normaal huurcontract door een huishouden voor langere tijd, waarbij de kern van het maatschappelijke leven zich in deze woning afspeelt. Is hiervan geen sprake, dan kan er dus sprake zijn van woningonttrekking.

Als een gemeente het gebruik van een woning ten behoeve van Short Stay, of kort wonen, bestempelt als woningonttrekking, dan kan daarvoor een vergunning nodig zijn op grond van de huidige Huisvestingswet.

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2015 zijn de regels voor het verkrijgen van woningonttrekkingsvergunning gewijzigd, maar het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad is nog steeds aan regels gebonden. De regels en het beleid kunnen ook nog per gemeente verschillen.

Een aantal gemeenten is (zeer) terughoudend in het toestaan van short stay.

Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan regelt, kort gezegd, welk gebruik gemaakt mag worden van bepaalde panden en percelen. Of short stay is toegelaten is dan ook afhankelijk van de bestemming die een pand/perceel heeft op grond van het bestemmingsplan.

Lang niet in alle bestemmingsplannen is short stay echter expliciet geregeld.

De bestemming wonen komt - logischerwijs - wel veelvuldig voor in bestemmingsplannen. Het is dan de vraag of short stay onder de definitie van wonen, zoals die is gegeven in het bestemmingsplan, is te brengen. Of dit het geval is, is in eerste instantie afhankelijk van de definitie die in het bestemmingsplan is opgenomen van het begrip 'wonen'. Als de definitie is geënt op langdurig of permanent verblijf, dan kan het gebruik als short stay in strijd komen met het bestemmingsplan. Is de definitie niet duidelijk kan dit er toe leiden dat hierovert een geschil ontstaat. In het uiterste geval zal de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in het concrete geval bepalen of er sprake is van al dan niet toegestaan gebruik van een pand voor short stay.

De wet- en regelgeving en het beleid van gemeenten ten aanzien van het fenomeen short stay is wisselend en verschilt van geval tot geval. Het is dan ook belangrijk om altijd van tevoren goed te informeren naar de mogelijkheden van tijdelijke verhuur, waaronder short stay.