Ontbreken juiste horecabestemming
In hoeverre bestaat er voor de huurder de mogelijkheid om de verhuurder aan te spreken op ‘’een gebrek’’ in de huurovereenkomst indien er op het pand geen ‘’juiste’’ horecabestemming blijkt te rusten terwijl in de huurovereenkomst is aangegeven dat de ruimte als snackbar/lunchroom wordt omschreven/bestemd? Deze vraag deed zich recent voor bij het Hof Amsterdam.
De bewuste horecaondernemer exploiteerde gedurende 40 jaar een snackbar. In de huurovereenkomst was de bestemming van de bedrijfsruimte aangeduid als: ‘’snackbar/lunchroom”. Daarnaast was in de huurovereenkomst opgenomen dat verhuurder verantwoordelijk was voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het horecabedrijf. Jarenlang wordt door de gemeente een exploitatievergunning verleend (en verlengd), tot het moment waarop de laatste huurder verzuimt een nieuwe exploitatievergunning aan te vragen, zelf als hij daartoe wordt aangeschreven door de gemeente.
De huurder is er blijkbaar in de tussentijd achter gekomen dat de bewuste horeca-activiteit in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Hoewel de huurder in deze procedure één en ander niet heeft kunnen bewijzen, lijkt het aannemelijk dat hij een aanvraag exploitatievergunning kansloos vond omdat deze dient te worden geweigerd op grond van de APV indien het bestemmingsplan de bewuste horeca-activiteit niet op die plek toestaat.
De huurder schort vervolgens de huurbetalingsverplichtingen op en stelt zich daarbij op het standpunt dat er sprake is van ‘’een gebrek’’. De verhuurder is echter van mening dat daarvan geen sprake is en vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst in eerste instantie deze ontbinding toe, waarna de zaak is behandeld bij het hof. Het Hof oordeelt dat het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde – dat snackbar/lunchroom als contractuele bestemming heeft- in beginsel een gebrek oplevert. Tot zover goed nieuws voor de huurder. Echter, zo vervolgt het hof is er in dit geval geen enkele aanleiding dat het ontbreken van de horecabestemming de huurder op enige wijze heeft belet of beperkt in het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Onder meer overweegt het hof dat de bewuste snackbar/lunchroom al circa 40 jaar zonder problemen in gebruik was en er ‘’slechts’’ een aanschrijving van de gemeente was gevolgd om een exploitatievergunning aan te vragen. Onder deze omstandigheden kon de huurder toch geen beroep doen op de ‘’gebrekenregeling’’ van de wet, was huurder daardoor niet gerechtigd de huurpenningen op te schorten en heeft de kantonrechter terecht de huurovereenkomst ontbonden.
Wat betekent deze uitspraak voor de dagelijks horecapraktijk?
Als er een bepaald type horecabedrijf wordt geëxploiteerd op een bepaalde plek kan het voor de huurder (bijvoorbeeld een snackbar) gunstig zijn om een specifieke contractuele bestemming in de huurovereenkomst vast te leggen tot het gebruik als snackbar. In plaats dat de ruimte wordt gehuurd als ‘’bedrijfsruimte’’ of ‘’horecaruimte’’, wordt daardoor meer specifiek vastgesteld welk gebruik is beoogd, waardoor huurder bij een belemmering van een dergelijke exploitatie eerder een beroep kan doen op de ‘’gebrekenregeling’’.
Daarnaast is het voor huurders gunstig om in de huurovereenkomst een beding op te nemen waaruit de verantwoordelijkheid tot het verkrijgen en behouden van de bestemming en vergunning voor rekening en risico van verhuurder komt. De praktijk is overigens anders; dergelijke bedingen komen nauwelijks voor. Verhuurders zijn daartoe in de praktijk nauwelijks bereid.
Als de hiervoor genoemde contractuele bestemming is opgenomen in de huurovereenkomst kan de huurder onder omstandigheden met succes een beroep doen op de ‘’gebrekenregeling’’ indien dit gebruik wordt belemmerd, bijvoorbeeld doordat het bestemmingsplan een dergelijke horeca-activiteit niet toestaat. Wel is daarbij van belang dat de huurder aantoont dat er daadwerkelijk sprake is van een beperking van het gebruik van het gehuurde. In het onderhavige geval had de huurder er verstandig aan gedaan om de exploitatievergunning aan te vragen en niet in de discussie terecht te komen zoals die van de bovenstaande horecaondernemer. Daarnaast doet de huurder er verstandig aan om de verhuurder over een dergelijk gebrek tijdig en op een juiste wijze te informeren, waarbij er eerst, zo nodig gezamenlijk, wordt getracht om het gebrek te verhelpen.
Verder is het van belang dat huurders in dit soort civielrechtelijke procedures duidelijker naar voren brengen wat de bestuursrechtelijke problematiek exact behelst. Het Hof lijkt dit niet helemaal helder op het netvlies te hebben. Zo stelt het Hof dat de exploitatievergunning waarschijnlijk bij aanvraag zou zijn verleend en dat in een later stadium alsnog een omgevingsvergunning voor horecagebruik is verleend. Deze lijkt volgens de stukken echter slechts betrekking te hebben op de plaatselijk bekende horeca IV-horecabestemming, te weten de activiteiten van een lunchroom en nadrukkelijk niet de snackbaractiviteiten die onder de plaatselijke horecacategorie horeca I vallen. In de praktijk ligt juist vaak het onderscheid tussen horeca I en horeca IV bijzonder gevoelig in de bewuste gemeente. Dat argument lijkt te weinig te zijn benadrukt. Ook had de bewuste huurder op grond van de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de noodzakelijke vergunningen op een iets andere/actievere wijze deze procedure wellicht in zijn voordeel kunnen beslechten.