Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor de horeca!

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft onlangs een nieuw model huurovereenkomst voor bedrijfsruimte 7:290 BW op haar website gepresenteerd. Het vorige model stamt uit 2012.  

ROZ-modellen
In het geval van huur van horecaruimte wordt er door verhuurders veelal gebruik gemaakt van ROZ-modellen (huurovereenkomst winkelruimte) en bijbehorende Algemene Bepalingen. Deze modellen -veelal verhuurdersvriendelijk- zijn niet in beton gegoten. Afhankelijk van de onderhandelingspositie kan een huurder proberen om op punten te onderhandelen. Er circuleren, ook meer huurdersvriendelijke modellen huurcontract (en/of niet gebaseerd op de ROZ-modellen).

Nieuw ROZ-model 2022
Het lijkt erop dat het ROZ-model 2022 (wederom) meer een verhuurdersmodel is geworden. Zo heeft InRetail te kennen gegeven dat met de gevraagde input van huurders weinig tot geen rekening is gehouden. Men beraadt zich nog hoe ze op korte termijn een aangepast model kunnen presenteren dat door huurders gebruikt kan worden. Hoewel dit nieuwe ROZ-model op een aantal punten in lijn is gebracht met recentelijke gewijzigde wetgeving (Winkeltijdenwet en nieuwe Omgevingswet), lijkt het bij de verduurzaming en daarmee gemoeide kosten het zwaartepunt van de verplichtingen vooral aan huurderskant te worden neergelegd, aldus InRetail. Ook lijkt het nieuwe ROZ-model weinig ruimte te bieden om bij toekomstige verplichte sluitingen (zoals door corona) de schade 50/50 te verdelen omdat hierover nu een bepaling is opgenomen.

Voor horecaondernemers de belangrijkste veranderingen op een rij:

Overheidsmaatregelen (artikel 14 huurovereenkomst)
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bepaald dat een huurder aanspraak kan maken op huurkorting nu de maatregelen vanwege corona een grond van onvoorziene omstandigheden opleverde op basis waarvan de huurovereenkomst gewijzigd kon worden. In het nieuwe ROZ-model is een artikel (artikel ..) opgenomen over hoe om te gaan met toekomstige overheidsmaatregelen en het nadeel dat huurder daarvan kan ondervinden.

Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder in overleg treden over de wijze waarop met deze overheidsmaatregelen en gevolgen omgegaan wordt. Indien hierover geen afspraken zijn, blijft de huurbetalingsverplichting in stand. Dit lijkt een (extra) belemmering om de huurbetaling (deels) op te kunnen schorten, althans aanspraak te maken op een huurkorting zoals dat in - kort gezegd- huurkorting coronaprocedures door rechters veelal is toegestaan. Deze bepaling is dus geen verbetering voor huurders, zo lijkt het.

Duurzaamheid (artikel 15 huurovereenkomst)
Over de te nemen duurzaamheidsmaatregelen is in dit nieuwe ROZ-model een artikel opgenomen. Als bijlage bij de modelovereenkomst is een uitgebreide lijst (duurzaamheidsmatrix) opgesteld waarin partijen afspraken maken over wie welke maatregelen voor zijn of haar rekening neemt. Op basis van de formulering van het duurzaamheidsartikel lijkt het erop dat de in de lijst opgenomen maatregelen niet af te dwingen zijn. Dus stel dat als gevolg van gewijzigde regelgeving een energielabel verplicht wordt, zijn dan de kosten voor de benodigde verduurzaming voor rekening van huurder? In de praktijk zou dit best wel eens zo kunnen uitpakken omdat het dan niet gaat om onderdelen die tot het casco (of casco-plus) behoren (horecaondernemers huren veelal casco).

Bovendien, indien het maatregelen betreffen ter verduurzaming die door- en voor rekening van verhuurder worden getroffen, dienen partijen in overleg te treden over de eventuele gevolgen voor de hoogte van de huurprijs en het mogelijk voordeel dat de huurder geniet van lagere energielasten.. Het zou kunnen dat deze bepaling vooruitloopt op een mogelijke verplichtstelling van een energielabel in de toekomst zoals dat onlangs voor de verhuur van kantoorruimte verplicht is gesteld.

Openingstijden (artikel 13 huurovereenkomst)
De Winkeltijdenwet is per 1 januari 2022 gewijzigd. Een winkelier kan niet (meer) worden gedwongen andere winkeltijden te hanteren dan de winkelier bij aangaan van de huurovereenkomst kende en waarmee de winkelier destijds heeft ingestemd. In de nieuwe modelovereenkomst is een weekoverzicht opgenomen waarin de openingstijden uitdrukkelijk kunnen worden opgegeven. Dat schept duidelijkheid en voor deze tijden geldt dan dus de exploitatieplicht. Alleen in overleg en met de uitdrukkelijk instemming van verhuurder, kunnen de winkeltijden worden aangepast.

Geen wijziging huurprijsindexatieclausule
Op grond van de indexeringsclausule kan een verhuurder van horecaruimte de huurprijs van het bedrijfspand verhogen aan de hand van de CPI index (artikel 18 Algemene Bepalingen 2012). Vanuit huurderszijde is in het kader van het opstellen van dit nieuwe ROZ-model gevraagd om de huurprijsindexatiebepaling te wijzigen in die zin dat er wordt aangehaakt bij de kerninflatie in plaats van het CPI cijfer. Momenteel worden veel huurders immers geconfronteerd met een huurprijsindexatie oplopend tot 14%. Hiermee is echter geen rekening gehouden. In de Algemene Bepalingen ROZ 2022 is opnieuw opgenomen dat de huurprijsindexering zal plaatsvinden op basis van CPI (artikel 20 Algemene Bepalingen ROZ 2022). Terwijl het logischer is, althans lijkt, om aan te sluiten bij de kerninflatie.  

Omgevingswet
Artikel 16 van het model bevat een regeling voor als de Omgevingswet in werking zal treden. Het is nu bekend dat deze wet op 1 januari 2024 zal worden ingevoerd. In dit artikel is bepaald dat voor zo ver begrippen en bepalingen uit de huurovereenkomst niet aansluiten op de Omgevingswet, aan deze bepalingen een zodanige invulling moet worden gegeven dat de betekenis ervan zo veel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze hadden vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet.