Vaak wordt in de huurovereenkomst de mogelijkheid voor verhuurder opgenomen om de huur jaarlijks te indexeren. In de praktijk komt het echter vaak voor dat de verhuurder dit vergeet. Mag een verhuurder, wanneer hij achter dit verzuim komt, jaren later alsnog de huurindexatie met terugwerkende kracht bij huurder in rekening brengen?
Het antwoord is dat het vergeten van het indexeren van de huur de verhuurder duur kan komen te staan, en wel vanwege drie redenen.
Verjaring
Zo is het bijvoorbeeld dat een vordering een ‘levensduur’ heeft van vijf jaar. Als de verhuurder dus vanaf 2000 niet heeft geïndexeerd en dit pas op 1 januari 2012 alsnog wenst te doen, dan zou dat alleen mogelijk zijn voor zover die indexeringen zien op de jaren 2007 tot en met 2012. De indexeringen van de jaren daarvoor zijn vanwege de verjaringstermijn van vijf jaar verjaart, zodat de verhuurder die niet meer geldig kan maken.
Rechtsverwerking
Voor wat betreft de huurindexeringen vanaf 2007 tot en met 2012 kan huurder zeggen dat hij er gelet op de omstandigheden van het geval op mocht vertrouwen dat de verhuur deze rechten niet meer geldig zou maken.
Dit gerechtvaardigd vertrouwen mag uitdrukkelijk niet ontstaan zijn door het enkel stil zitten van de verhuurder. Er moeten meerdere omstandigheden zijn, zoals bijvoorbeeld het telkens factureren van de huur, zonder dat de indexering daarbij wordt genoemd, dan wel een briefje cq. e-mail waaruit een afstand van het recht te indexeren voortvloeit, bijvoorbeeld in het kader van onderhandelingen.
Het kan ook zijn dat dit mondeling is aangegeven, maar dan is het bewijstechnisch gezien wel prettig als bij die uitlating van verhuurder meerdere mensen aanwezig zijn geweest.
Redelijkheid en billijkheid
De kantonrechter in Haarlem heeft op 21 september 2011 echter geoordeeld dat ook het enkel stil zitten ertoe kan leiden dat een verhuurder niet langer een beroep kan doen op indexering met terugwerkende kracht. In dat geval had de verhuurder de afgelopen veertien jaren niet meer geïndexeerd en zond hij ook geen facturen. In die periode heeft hij ook niet gewezen naar enige verplichting van huurder op indexering.
Voorts kwam door het in rekening brengen van de huurindexering met terugwerkende kracht volgens de kantonrechter de bedrijfsvoering van huurder in gevaar.
In dit kader achtte de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om met terugwerkende kracht te indexeren. De kantonrechter vond dat huurder er in redelijkheid vanuit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak meer zou maken op de indexering, temeer nu verhuurder daar naar eigen zeggen ook nooit meer aan zou hebben gedacht. Verder is de huurder door deze handelswijze de mogelijkheid ontnomen om op financiële gevolgen van de indexering te anticiperen. Immers is de hoogte van de huur een belangrijke factor in de bedrijfsvoering en is het voorstelbaar dat een hogere huurprijs zou hebben geleid tot een andere bedrijfsvoering, aldus de kantonrechter.