Retour waarborgsom en opleveringsverplichting
Bij het einde van een huurovereenkomst dient huurder het gehuurde op te leveren/ter beschikking te stellen aan verhuurder. Op welke manier dat exact moet gebeuren, is vaak een bron van discussie. Als er bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering (beschrijving van de aanwezige zaken en staat daarvan, al dan niet met foto’s, beginstaat) is gemaakt, is de zaak relatief eenvoudig: huurder dient conform die beginstaat op te leveren, behoudens de schade als gevolg van normale slijtage.
Proces verbaal van oplevering
In de praktijk gebeurt het echter vaker niet dan wel dat de begintoestand duidelijk is vastgelegd. Daarbij heeft de verhuurder het drukmiddel van de waarborgsom/zekerheidsstelling. De functie van een waarborgsom is het dekken van de door huurder eventueel veroorzaakte schade. Verhuurder hoeft in beginsel de waarborgsom (of een gedeelte daarvan) niet terug te storten als de huurder niet op juiste wijze oplevert. In deze weblog wordt ingegaan hoe een huurder geacht wordt op te leveren en hoe zich dat verhoudt tot het al dan niet teruggeven de waarborgsom. Met waarborgsom wordt hier overigens ook een andere wijze van zekerheidsstelling bedoeld, zoals een bankgarantie.
Woning of bedrijfsruimte
Allereerst is van belang om vast te stellen in welke categorie het gehuurde valt. Het maakt namelijk nogal wat uit of sprake is van oplevering van een woning of van een bedrijfsruimte. Bij woningen zijn de wettelijke bepalingen over oplevering ter bescherming van de huurder opgesteld. Als er sprake is van onduidelijkheid van de wijze van oplevering bij woningen (bijvoorbeeld door het ontbreken van een beginstaat), ligt de bewijslast bij de woningverhuurder. Uitgangspunt (zonder beginstaat) is dat de eindstaat wordt geacht hetzelfde te zijn als bij de beginstaat, met uitzondering van geoorloofde tussentijdse aanpassingen door huurder en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Als schade door de huurder is ontstaan of sprake is van schade die normale veroudering en slijtage te buiten gaat, zal de woningverhuurder dat moeten bewijzen. Als hij dat niet kan of daar niet in slaagt, zal een rechterlijke uitspraak al snel in het voordeel van de woninghuurder vallen. De verhuurder kan dan geen kosten in aftrek brengen van de waarborgsom en dient het geheel terug te betalen aan huurder.
Bij een bedrijfsruimte ligt dat vaak anders. Uitgangspunt daar is dat partijen vrijelijk overeen kunnen komen welke afspraken gelden bij de oplevering. In veelgebruikte ROZ algemene voorwaarden zijn de zaken vaak precies omgedraaid ten opzichte van de wettelijke regeling bij woningen: als er geen beginstaat is opgemaakt, dient de huurder van bedrijfsruimte in goede staat op te leveren, behoudens tegenbewijs. Dat wil zeggen dat huurder het tegendeel moet leveren als bij het einde van de huur sprake is van scheuren in tegelvloeren. De huurder zal die scheurvorming moeten repareren tenzij hij kan aantonen dat die tegels bij het aangaan van de huur er al zaten.
Overigens kan verhuurder (logischerwijs) niet volstaan met een opleveringsrapport dat niet in het bijzijn van huurder of pas na de feitelijke oplevering is opgemaakt. De huurder dient een begin- en eind opleveringstaat uiteraard mede te ondertekenen.
Verrekening van kosten
Is er wel schade die voor rekening van huurder zijn, dan is verrekening met de borg mogelijk. Bij huur van woningen moet de verhuurder echter de huurder eerst nog in de gelegenheid stellen die schade zelf te verhelpen, omdat dat in de regel goedkoper is dan inschakeling van bijvoorbeeld een professionele schilder of aannemer. Bij bedrijfsruimte geldt die regel niet. Het is aan te bevelen een aantal weken voor de daadwerkelijke oplevering een voorinspectie te houden zodat van te voren duidelijk is wat partijen van elkaar verwachten qua oplevering. Als verhuurder tot verrekening van schade overgaat, zal hij wel onderbouwd (dus bijvoorbeeld met facturen en betalingsbewijzen) moeten aangeven dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en ook redelijk zijn.
Rente over waarborgsom
Bij een waarborgsom (dus afstorting van een geldbedrag aan verhuurder per kas of bank) rijst de vraag wie de rentebaten toekomen. Zowel bij woningen als bedrijfsruimten kunnen partijen hier vrijelijk afspraken over maken, dus wel of geen rente, en zo wel, welk rentepercentage etc. In de ROZ modellen is een rentevergoeding door verhuurder aan huurder standaard en expliciet uitgesloten. Als tussen partijen daarover niets is afgesproken, geldt het wettelijk uitgangspunt dat de houder van de waarborgsom ook de burgerlijke vruchten daarvan (i.c. rente) toekomt. Met andere woorden, de verhuurder plukt daarvan de rente.