Stand van zaken jurisprudentie corona korting november 2020

Sinds de uitbraak van het coronavirus hebben veel huurders moeite om de volledige huur te betalen. Vanwege de overheidssluitingen en beperkende maatregelen hebben veel huurder te kampen met enorme omzetdalingen. Minnelijke overleggen tussen huurders en verhuurders leidden in het algemeen niet of niet snel genoeg tot resultaat. Ondanks de oproep van de politiek om de “pijn van deze crisis” tussen partijen te verdelen.

Vanaf mei 2020 verschenen dan ook de eerste rechtelijke uitspraken waarbij huurders probeerden een huurkorting via de rechter af te dwingen. Inmiddels (oktober 2020) zijn er circa 25 (kort geding) uitspraken gewezen over deze problematiek. Daardoor kan voorzichtig een eerste balans worden opgemaakt.

Daarbij kan worden geconcludeerd dat rechters in kort geding meer op hand van huurders lijken te zijn. Het merendeel (16 van de 25) van die zaken zijn overwegend in het voordeel van huurder beslist. Uiteraard wel met de kanttekening dat het kort geding uitspraken betreffen met een voorlopig oordeel. En dit is precies het argument dat verhuurders graag gebruiken om enthousiasme van de huurders voor een huurkorting te temperen. Maar hoe dan ook zegt een dergelijke uitspraak toch wel iets over de kansen in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter geeft immers een voorspelling (met alle voorbehouden van dien) over de uitkomst van zo’n bodemprocedure. Daarbij moet bedacht worden dat de voorzieningenrechters in dit soort zaken allemaal onderdeel uitmaken van dezelfde afdeling binnen de rechtbank, namelijk sectie kanton. De kantonrechter is een alleensprekende rechter in (onder meer) huurzaken en de ene keer treedt hij op als rechter in kort geding zaken, maar kan evengoed worden aangesteld in een bodemprocedure. Huurzaken worden behandeld binnen de afdeling kanton. Kantonrechters van één rechtbank vormen dus te samen een afdeling en ongetwijfeld zullen de kantonrechters in overleg een beleid bepalen hoe om te gaan me dergelijke zaken.

Inmiddels zijn van verschillende regio’s in het hele land vonnissen bekend. Met name bij de rechtbank Amsterdam is een duidelijke lijn in het voordeel van huurders te bekennen. Waar in andere delen van het land een huurder zijn omzetdalingen moest aantonen en ook aantonen dat deze een directe relatie hebben met de coronacrisis, nemen de rechters van rechtbank Amsterdam dit gegeven al vrij gemakkelijk aan. Bij rechtbank Assen, aangespannen door Inbev en één van de eerste zaken, vond de rechter dat de pijn door de keten moest worden verdeeld: verhuurder, de brouwerij (en tussenhuurder) en de uiteindelijke exploitant. Brouwerij en exploitant hoefden tijdens de sluiting van het café bedrijf ieder slechts 1/3^e van de huur te betalen.

Natuurlijk zijn de omstandigheden in iedere zaak verschillend. Zo kan meespelen dan een huurder voor corona al slecht betalingsgedrag vertoonde, ligt een omzetdaling niet alleen aan corona maar bijvoorbeeld ook aan een verbouwing die huurder net voor Corona was gestart, was sprake van een winkel die niet per se gesloten moest zijn van de overheid of had redelijk gemakkelijk overgestapt kunnen worden naar andere alternatieven zoals bezorging en afhaal, etc.

Maar kan er dan toch iets van een richtlijn aan huurkorting worden gegeven? Antwoord is: ja. Zeker in Amsterdam bepalen rechters geregeld dat een huurkorting over de periode van verplichte sluiting 50% bedraagt. In de periode na heropening waarbij nog sprake is van beperkende maatregelen, wordt 25% toegewezen. Grosso modo kan worden gezegd dat een huurkorting van 3 maanden over 2020 haalbaar zou moeten zijn (als er geen sprake is van afwijkende omstandigheden). De kortingen die in rechtspraak worden toegekend, lijken zich ook niet te beperken tot “de eerste golf”. Verhuurders van horecaruimtes worden blijkens de meest recente uitspraken ook meegetrokken in de pijn van de tweede golf die zich vanaf oktober 2020 voordoet. Dat het bij een korting van 3 maanden blijft, is dan ook zeker niet gezegd.

Rechters lijken de oproep van de politiek om de pijn eerlijk te verdelen daarmee vooralsnog beter te horen dan menig verhuurder.

Hoewel de huurder niet altijd keihard op de navolgende punten hoeft te worden afgerekend is het verstandig om rekening te houden met het volgende:

• Goed betalingsgedrag en goed huurderschap in het algemeen (in de periode voor Corona) zijn belangrijk. Als de verhoudingen daarvoor al stroef waren, is een rechter logischerwijs minder genegen een huurkorting toe te wijzen. De betalingsproblemen dienen dus louter en direct gerelateerd te zijn aan de Coronacrisis.
• Bij goed huurderschap hoort natuurlijk ook dat je eerst serieus hebt geprobeerd om met verhuurder in overleg te gaan over de betalingsproblemen.
• De omzetdaling en de algehele financiele toestand van het bedrijf dient aangetoond te worden door een externe partij, zoals een boekhouder of accountant. Denk daarbij wellicht ook aan extra onderbouwing zoals trend in de passantentellingen.
• Huurder dient alternatieve aanwendmogelijkheden (zoals overstapen op bezorging en/of afhaal) te benutten of aan te tonen dat die in het specifieke geval geen soelaas bieden (als de kosten hoger zijn dan de baten).
• Ook inzage in persoonlijke inkomsten en uitgaven van de ondernemer (aanpassen dividend-uitkering/terugschroeven management fee, aanspreken persoonlijke reserves) kunnen helpen bij toekenning van een korting.
• Voor zover huurder in aanmerking komt voor overheidshulp, dient die benut te worden.

Deze weblog is tevens gepubliceerd op Missethoreca.nl; klik hier.