Alsnog coronahuurkorting bedingen naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 een opvallend heldere uitspraak gedaan over de aanspraak op huurkorting door huurders van ‘290-bedrijfsruimte’ die deels afhankelijk zijn van publiek. Hoewel hiermee duidelijkheid is geboden over de berekening van huurkorting, blijft in de praktijk een drempel bestaan om deze aanspraak te verzilveren of hierover het gesprek te voeren.

Huuropschorting: risico’s en gevolgen

Veel huurders kozen voor tijdelijke huuropschorting. Dit brengt echter risico’s met zich mee, zeker als de afgesproken terugbetaling niet tijdig kan worden voldaan. In de rechtspraak zijn voorbeelden te vinden van ontbinding door de kantonrechter in dergelijke situaties. Andere huurders probeerden zonder huurkorting de crisis door te komen, maar na twee jaar pandemie raken financiële buffers uitgeput en lopen schulden bij bijvoorbeeld de Belastingdienst op.

Onterecht twijfelen aan recht op korting

Sommige huurders denken door bepalingen in de huurovereenkomst, zoals een uitsluiting van huurprijsvermindering (bijvoorbeeld artikel 11.3 in recente algemene bepalingen), geen aanspraak te kunnen maken. Dit is vaak onjuist. Zelfs bij omzetafhankelijke huur kan een basishuur in aanmerking komen voor korting.

TVL en NOW bieden geen volledige dekking

De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de NOW-regeling hebben slechts beperkt bijgedragen aan het dekken van kosten, zeker voor ondernemers met meerdere vestigingen. Deze groepen, zoals restaurateurs en hoteliers, lopen tegen problemen aan door beperkingen in de Europese regelgeving voor subsidies.

Vastelastenmethode: voorkeur Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in zijn arrest gekozen voor de vastelastenmethode om de huurkorting te berekenen. Hoewel dit een handvat biedt, heeft de methode beperkingen:

• Het vereist veel rekenwerk.

• De definitie van vaste lasten in crisistijd blijft onduidelijk.

Wij hadden liever aansluiting gezien bij de eenvoudiger ‘Hotel V-formule’, die veelvuldig door kantonrechters en partijen werd gebruikt. Toch biedt de vastelastenmethode voldoende basis om afspraken te maken.

Toepassing huurkorting: ook met terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat onvoorziene omstandigheden, zoals de coronapandemie, grondslag vormen voor huurkorting. Hierdoor kan een kantonrechter beslissen dat huurkorting met terugwerkende kracht wordt toegekend. Het is dus niet te laat om alsnog afspraken te maken over huurkorting, zelfs voor eerdere lockdowns.

Afspraken per golf verschillen

Afhankelijk van de formulering van eerdere regelingen kunnen huurders proberen huurkorting te verkrijgen, ook als aanvankelijk alleen opschorting was afgesproken. Rechtspraak toont aan dat afspraken gemaakt in de eerste golf niet per se gelden voor latere golven.

Conclusie: handvat voor toekomst

De vastelastenmethode biedt een kader voor gesprekken over huurkorting. Zolang sprake is van aantoonbaar omzetverlies door corona en de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten, is een aanspraak op korting doorgaans gerechtvaardigd. Het arrest geeft ruimte om afspraken te maken over huurkorting in het verleden, het heden en de toekomst.

Voor ondernemers blijft het belangrijk proactief het gesprek aan te gaan, aangezien de Hoge Raad geen einde heeft vastgesteld aan het recht op huurkorting zolang corona-omstandigheden voortduren.